Вокруг да около приватизации
Моя теща по состоянию здоровья переезжает к младшей дочери, а свою двухкомнатную квартиру оставляет нам с женой. К сожалению, теща поторопилась расприватизировать эту жилплощадь (побоялась, что в будущем придется платить большие налоги) и она снова стала муниципальной. А мы не хотим выписываться из своей «однушки» (она тоже пока муниципальная). Как поступить, чтобы не потерять квадратные метры тещи?
Геннадий Иванович
– Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Поэтому чтобы не потерять двухкомнатную муниципальную квартиру, придется пожертвовать регистрацией в однокомнатной и «прописаться» в освобождаемую квартиру до выезда тещи. Если в неприватизированном жилье не останется зарегистрированных по месту жительства граждан, она автоматически станет свободной и будет включена в жилищный фонд города, предназначенный для заселения очередниками. Передать право проживания в муниципальной квартире можно, лишь вселив других граждан и зарегистрировав их в квартире по месту жительства.
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение договора социального найма – в нем должен быть указан новый член семьи нанимателя (ч. 2 ст.70 ЖК РФ).
В дальнейшем дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо бывшего нанимателя.
То, что нельзя разделить
Регистрацию в квартире моя супруга получила в браке со мной, но квартира до сих пор не приватизирована. Могу ли я при разводе остаться без права на это жилье?
Владимир С.
– Не приватизированная квартира при расторжении брака не делится между супругами, поскольку не является совместно нажитым имуществом. Для того чтобы у мужа и жены появилось право совместной собственности на имущество, оно должно быть во время брака приобретено в собственность.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилья по договору социального найма (например, после развода), но продолжает жить в занимаемом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).
Этот гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В частности, он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения отдельного соглашения, которое будет определять порядок и размер участия в расходах по оплате найма жилого помещения и коммунальных услуг. Об этом сказано в п. 30 постановления пленума Верховного суда РФ от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение, разрешаются в суде.
При разделе оплаты коммунальных платежей и квартплаты за муниципальную квартиру управляющая организация должна заключить с бывшим членом семьи нанимателя соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилья и коммунальных услуг.
Что касается возможности проживания в квартире после развода, то это право у вас сохранится. Лишить вас его, как и регистрации в квартире, бывшая жена сможет разве что в судебном порядке, доказав, что вы выехали на длительный срок в другое место жительства, расторгнув тем самым договор социального найма.
Большие сложности
Хочу разделить трехкомнатную муниципальную квартиру с сыном. Две комнаты отдать ему, одну оставить себе. При этом сын собирается свою часть квартиры приватизировать, а я свою – нет. Возможен ли такой вариант?
Петр Лячинский
– В муниципальных квартирах нельзя определять порядок пользования жилыми помещениями, что связано с запретом на разделение договора социального найма.
П. 31 постановления пленума Верховного суда РФ от 2.07.2009 № 14 гласит следующее. Судам необходимо иметь в виду, что ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилья потребовать от наймодателя изменить договор социального найма путем заключения с ним отдельного договора. Требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма удовлетворению не подлежит.
Требование об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, предполагает наложение ограничений на право пользования нанимателя и членов его семьи комнатами в таком жилом помещении, следовательно, такие требования противоречат нормам действующего законодательства. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (п. 2 ст. 69 ЖК РФ).
Выделении в пользование отдельной комнаты в квартире возможно лишь в отношении жилого помещения, находящегося в частной собственности, в муниципальном фонде подобное невозможно. Это подтверждает обширная судебная практика.
Что же касается возможности частичной приватизации муниципальной квартиры, то и тут законодательство решает вопрос не в вашу пользу. Согласно ст.1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. Беспрепятственно приватизировать комнату можно, только если в отношении ее уже заключен отдельный договор социального найма.
Лучше заготовить бумаги
Имею старый дачный дом в Подмосковье. Раньше пользовался им лишь летом, но сейчас после выхода на пенсию решил его перестроить и утеплить, чтобы можно было жить круглый год. Однако правление садового товарищества запрещает реконструкцию, утверждая, что прежде необходимо собрать массу бумаг, разрешений и согласований. Так ли это?
Григорий Емельянов
– В общем и целом, так. Если вы планируете оформить реконструкцию домовладения надлежащим образом, согласовать изменения площади, этажности, материала конструкции и зарегистрировать новое жилое строение в Росреестре, то приготовьтесь к долгому хождению по кабинетам.
Во-первых, нужно подготовить проект строительства, проверить его на соответствие плану застройки товарищества, согласовать в правлении и архитектурном отделе органа местной администрации. При подготовке проекта необходимо учесть требования градостроительных норм, СНИПы и правила пожарной безопасности.
Во-вторых, после возведения объекта потребуется заказать обследование в БТИ, где в технический и кадастровый паспорт строения должны внести данные о произведенных изменениях.
В-третьих, для того, чтобы владеть и пользоваться на законных основаниях переоборудованным домом (иметь возможность распорядиться им по договору купли-продажи, дарения, оставить в наследство детям), надо будет зарегистрировать право собственности в управлении Росреестра по месту нахождения домовладения.
Если не соблюсти все вышеперечисленные требования, возведенное строение будет считаться самовольной постройкой и может быть снесено по решению суда. Хотя в некоторых случаях не все так страшно: самовольную постройку можно узаконить.
Суд может признать право собственности на нее за лицом, в собственности (пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании) которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу их жизни и здоровью.
Решать вопрос о том, соответствует ли самовольная постройка требованиям градостроительных норм, СНИПам и требованиям пожарной безопасности, не нарушает ли она права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, будет эксперт. Его работу в рамках гражданского дела оплачивает та сторона, которая хочет узаконить свои права на строение.
Напомним, что самовольной постройкой считается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).
Важны детали
В квартире моего бывшего мужа зарегистрирована только наша дочь. Имею ли я право, как мать, при размене претендовать на отдельное жилье в интересах ребенка?
Светлана
– Если спорная жилплощадь находится в единоличной собственности отца ребенка, то все вопросы по поводу размена (продажи, дарения и т. д.) имеет право решать он один. Вместе с тем закон ограничивает возможность выселения детей из жилых помещений, принадлежащих родителям. Ведь даже после расторжения брака ребенок не перестает быть бывшим членом семьи и соответственно сохраняет право проживать по месту регистрации с отцом.
Прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего, проживающего в помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Вместе с тем ни дочь, ни вы, как ее мать, не получаете каких-либо компенсаций при отчуждении жилья в пользу третьих лиц.
Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой