Ставки смотрят вверх
Рынок ипотеки оправился от кризиса и в последний год заметно активизировался. Банки, стараясь застолбить себе этот вид кредитования, идут, как говорится, навстречу пожеланиям трудящихся. А некоторые предлагают кредит чуть ли не с нулевым первоначальным взносом. Но что ждет рынок ипотеки, в частности, в этом году?
Так ли уж благостна картина, которую рисуют сегодня аналитики рынка недвижимости? Эти и другие вопросы стали предметом обсуждения на десятой Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», которую недавно провела компания АК&М.
– Рынок ипотечного кредитования в 2011 году практически достиг докризисного минимума, – отметил, выступая на конференции, генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка. – За прошлый год было выдано 523 582 кредита на сумму 717 млрд рублей. Несмотря на некоторые негативные тенденции в мировой экономике, прогноз АИЖК на 2012 год достаточно оптимистичен. Объемы выдачи ипотечных кредитов могут вырасти до рекордного 1 трлн рублей.
Встает вопрос: за счет чего будет развиваться рынок? Во-первых, существует большой объем отложенного спроса, который, как мы видим, начал реализовываться в 2011 году. В прошлом году объем сделок с жильем в России составил порядка 3,8 млн рублей, что на 60% выше показателя докризисного 2007 года, когда было совершено сделок на 2,5 млн. Вторая причина – последние два года цены на недвижимость фактически снижались (рост был номинальным). Соотношение уровня доходов граждан и собственно цен на жилье позволило выйти на рынок новым покупателям, которые и демонстрируют повышенный спрос на ипотеку. Поэтому главной причиной роста и основным драйвером развития ипотеки остается неудовлетворенная потребность в жилье.
Все это так. Но ставки по кредитам все же еще достаточно высоки. Такая ипотека, скажем так, пока не по карману среднему россиянину. Правда, послекризисное снижение ставок чуть взбодрило людей, но ненадолго. В последние месяцы на фоне общего снижения ряд банков потихонечку, особо это не рекламируя, стал ставки по кредитам повышать. «И такая тенденция будет пока продолжаться, – отметил председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин. – К сожалению, таковы пока реалии нашей жизни. Причин здесь много, перечислять их не буду. Но даже если ставки по кредитам и повысятся, то объем предоставляемых кредитов несколько снизится. Но ничего трагичного в этом не будет: по моему твердому убеждению, гнаться надо не за количеством выданных кредитов, а за количеством выпущенных в обращение ценных бумаг, пользующихся спросом со стороны инвесторов. А этого пока не наблюдается».
Кстати, от повышения ставок не застрахованы и клиенты АИЖК. Когда Александру Семеняке задали вопрос, а будет ли Агентство принимать какие-то меры для стабилизации ставок, то он ответил, что, мол, мы прогнозируем, что в среднем ставки будут выше примерно на 0,5% средней ставки прошлого года (11,9%).
Участники конференции много говорили о законах, которые пока несовершенны и порой тормозят рынок ипотеки. Главная проблема – где взять «длинные деньги». И еще бы недорогие. «Предложенные изменения в законодательство, – отметил президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков, – позволят банкам выпускать закладные листы (обеспеченные облигации), не прибегая к иным формам рефинансирования. Таким образом, появится еще один инструмент привлечения «длинных» денег.
Как бы там ни было, но ипотечные кредиты являются одним из самых надежных сегментов кредитования (просрочка в этом сегменте составляет 3% – в полтора раза ниже, чем в среднем по рынку), и ценные бумаги, выпущенные под такое обеспечение, тоже надежный инструмент, сюда с удовольствием будут вкладываться инвесторы. Поэтому и рынок в дальнейшем будет оживать.
А пока темпы роста ипотечного кредитования несколько ниже, чем это было в 2010 и в 2011 году. Во-первых, нет той излишней ликвидности, которая была у банков в предыдущие годы, и это, естественно, будет сдерживать кредитование, ипотечное в том числе. Во-вторых, ставки по кредитам все-таки будут расти, хотя и медленно, потому что ресурсы у банков становятся дороже. То есть, межбанковский рынок стал дороже, деньги, привлекаемые от населения, стали также дороже, так как примерно на 2% выросли обязательства по вкладам населения. Следовательно, банки будут просто вынуждены повышать процент по ипотечным кредитам. Думаю, что это одна из причин того факта, что люди в начале года стали быстрее и охотнее брать кредиты, пока ставки находятся на более-менее приемлемом уровне. Клиентам хочется взять кредиты подешевле, поскольку понимают, что ставки в ближайшее время могут повыситься».
На конференции была затронута тема льготного ипотечного кредитования. В частности, программа ипотеки для молодых ученых, которую АИЖК в прошлом году анонсировал. «Это «точечные программы», которые мы отрабатываем за счет своей прибыли, – отметил Александр Семеняка. – Речь идет о пилотных проектах, по которым мы планируем выдать порядка нескольких сотен кредитов, это действительно не программы для всего рынка. Если говорить о массовых социальных продуктах с участием ипотеки, то источник их финансирования должно все-таки определить государство. Мы можем направить на разработку новой идеи часть своей прибыли, чтобы отработать продукт, сделать документацию, предложить новый инструмент рынку. Но говорить о том, что мы будем помогать тысячам, неправомерно. Себе в убыток мы это делать не сможем. Ипотека не должна становиться единственным инструментом решения жилищных социальных проблем. Инструменты сбалансированного развития рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования на сегодня – это не только программы льготной ипотеки для некоторых категорий граждан, но и развитие института арендного жилья как альтернативы покупке в собственность, а также повышение качественного уровня ипотеки, соблюдение стандартов выдачи и удержание рисков первичным кредитором».
Прошедшая конференция показала, что ситуация на рынке ипотеки не такая уж благостная, как ее порой пытаются представить ряд аналитиков рынка или банкиров. На данном форуме были высвечены основные проблемы, которые мешают развитию ипотечного кредитования в России и которые предстоит решать в ближайшее время.