Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 28 апреля 2012 г. 11:00
Публикация в газете: №16 (888) от 26 апреля 2012 г.

Большое наследство – большие хлопоты

В условиях неуклонно растущих цен на недвижимость один из самых реальных способов стать собственником квартиры – это получить ее по наследству. Имея дело со столь значимым имуществом, важно грамотно и вовремя оформить права на жилье, ничего не упустив, при этом не забыв об интересах других наследников.

Как разделить неделимое

Большинство квартир невозможно разделить фактически, без ущерба для их назначения – значит, говоря юридическим языком, речь идет о неделимых вещах. Если квартира переходит к нескольким наследникам, создается богатая почва для конфликтов: каждый из них не может забрать свой «кусок» наследства, а мнения по поводу судьбы жилья зачастую разнятся.

По общему правилу, переходя к двум или нескольким наследникам, квартира поступает в их общую долевую собственность. В этом случае наследники могут или мирно разделить жилье, составив соглашение, или решить этот вопрос в судебном порядке. При желании выход всегда найдется: например, наследники могут сдавать квартиру и делить получаемые деньги или один наследник может выкупить долю другого.

Стоит иметь в виду, что закон предусматривает преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства. Так, если наследник обладал правом общей собственности на квартиру совместно с наследодателем, ему предоставляется преимущественное право на получение этого жилья в счет своей наследственной доли. Этот наследник получает преимущество перед другими наследниками, не являвшимися сособственниками квартиры – независимо от того, пользовались они ею или нет. Если же квартира находилась в исключительной собственности умершего, преимущественным правом на получение жилья обладают наследники, которые проживают в квартире ко дню открытия наследства и не имеют иного жилья.

Разумеется, при реализации преимущественного права наверняка окажется, что полученная наследником квартира по стоимости превышает его долю. В этом случае наследнику придется компенсировать эту разницу остальным наследникам (например, путем передачи другого имущества, выплаты денежной суммы). Если наследник этого не сделает, ему не удастся и воспользоваться преимущественным правом.

Поспешай медленно

С оформлением такого ценного и хлопотного наследства, как квартира, тянуть не стоит. Как известно, принять наследство необходимо в течение шести месяцев со дня его открытия (то есть со дня смерти наследодателя). Даже если других наследников нет, тянуть с оформлением не стоит, особенно если речь идет о ситуациях, мягко говоря, нестандартных.

На практике нередко случается, что человек, задумавший приватизировать квартиру и сделавший необходимые приготовления, умирает до окончания процедуры оформления жилья в собственность. Для того, чтобы включить такую квартиру в наследуемую массу, придется обращаться в суд и доказывать, что при жизни наследодатель выражал волю осуществить приватизацию, но по независящим от него причинам не успел вовремя оформить квартиру в собственность.

Если наниматель жилья при жизни подал документы и заявление на приватизацию, суд включит квартиру в так называемую наследственную массу. Если же наследодатель успел лишь со-брать документы и выдать доверенность на оформление приватизации, подтвердить права на имущество наследникам будет гораздо сложнее – значит, чем раньше произойдет обращение в суд и чем тщательнее подготовится наследник к разбирательству, тем лучше.

Обычно наследник выражает желание принять наследство, подавая нотариусу по месту открытия наследства соответствующее заявление. Закон предусматривает и возможность фактического принятия наследства: например, наследник оплачивает коммунальные услуги, содержит квартиру, заботится о ее сохранности и порядке в ней.

Фактическое принятие наследства придется подтверждать в судебном порядке, ведь оформлять свои права на квартиру все равно потребуется. В качестве доказательств могут выступать справки жилищных организаций о проживании наследника в квартире, квитанции об оплате коммунальных платежей, договоры о проведении ремонта и другие документы. На сбор доказательств потребуется время, поэтому лучше все-таки заранее позаботиться об оформлении свидетельства о праве на наследство.

То ли воля, то ли неволя

Наличие завещания не всегда может облегчить участь наследника. Воля завещателя ограничивается правилами об обязательной доле: существует круг лиц, которые наследуют независимо от содержания завещания. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы (при условии, что они не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении).

По закону эти лица наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Понятно, что наличие таких граждан может серьезно осложнить жизнь наследнику по завещанию, которому, собственно, и причиталась квартира по воле наследодателя. Именно поэтому при определенных условиях суд вправе уменьшить размер обязательной доли или вовсе отказать в ее присуждении.

Это произойдет в том случае, если осуществление права на обязательную долю повлечет за собой невозможность передать имущество наследнику по завещанию. При этом речь идет об имуществе, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания. Принимая подобное решение, суд будет учитывать имущественное положение наследников, имеющих право на обязательную долю.

Ограничить права наследников в отношении квартиры может и сам наследодатель, предусмотрев так называемый завещательный отказ. Это означает, что на наследников по завещанию или по закону возлагается исполнение в счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей).

В частности, на наследника, к которому переходит жилье, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим жильем или его определенной частью – на период жизни этого лица или на иной срок. При этом отказополучатель получает право требовать от наследников исполнения этой обязанности. Если завещательный отказ установлен на период жизни отказополучателя, продать такую квартиру будет затруднительно: далеко не все покупатели согласятся приобрести жилье, в котором вправе пожизненно обитать посторонний человек.

Александра Бузина

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев