Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 17 января 2012 г. 14:29
Публикация в газете: №1 (873) от 12 января 2012 г.

Кредиты: к какому берегу пристать

Кредиты: к какому берегу пристать

Деньги у банков одалживают на самые разные цели – на приобретение квартиры или дачи, на лечение и путешествия, на покупку автомобиля или собаки редкой дорогой породы. Основных вариантов кредитного продукта четыре: потребительский кредит, ипотека, автокредит и кредитная карта. О них и поговорим.

Есть такое поветрие

Самый простой, доступный, а потому и самый распространенный вид кредита – потребительский. Его основное преимущество заключается в том, что он нецелевой и его можно брать для решения любых задач, связанных с покупкой. При этом допускается вариант, когда ничего не нужно оставлять банку в качестве залога.

Существует несколько видов потребительского кредита.

Кредит с поручительством или без поручительства. Поручительство означает, что, помимо непосредственно заемщика, имеется поручитель – физическое лицо, которое «клянется и божится», что, если заемщик не сможет платить по долгам, эта обязанность перейдет к нему. Как правило, кредит с поручительством позволяет претендовать на более значительную сумму займа.

Кредит с обеспечением (залогом) или без обеспечения. В первом варианте залогом может выступать недвижимость, автомобиль и т. д., причем важно, чтобы стоимость залога была сопоставима с размером кредита, а не оказалась заметно выше. Залог позволяет претендовать на более существенную сумму при несколько меньшей ставке.

Во втором варианте для получения займа не нужно предоставлять в залог имущество либо искать людей, которые могли бы стать вашими поручителями. Разумеется, такой демократичный подход к выдаче кредита влечет за собой некоторое повышение процентной ставки. Однако в ряде случаев дополнительные затраты компенсируются простотой оформления процедуры.

Валютой кредитов, о которых идет речь, чаще всего выступает российский рубль или американский доллар. Что же касается ставок, то это – самый дорогой кредит, особенно если речь идет о потребительских кредитах без обеспечения. Ставки здесь могут превышать 30–40% годовых, хотя их средний уровень обычно составляет 20–30%. Именно по этой причине потребительский кредит на машину – не лучшее решение: автокредит обойдется дешевле, даже с учетом страховки.

Как правило, без поручительства и обеспечения можно рассчитывать на сумму до 300–500 тыс. руб. Чтобы занять больше, потребуется обеспечение и (или) поручительство.

Сроки потребительских кредитов обычно не превышают трех-пяти лет, как и в случае с автокредитами.

«До зарплаты»

Отдельно следует сказать о потребительских экспресс-кредитах, которые можно получить за один-два дня. В силу высоких рисков для банков они, как правило, весьма недешевы – ставка по ним превышает 40–50% годовых, хотя для оформления процедуры требуется минимум документов и времени.

Экспресс-кредит особенно подходит тем, кто не соответствует требованиям банков (работа, возраст и т. д.) или не может взять банковский кредит по иным причинам. Этот вариант кредитования направлен на решение текущих вопросов и нередко берется на короткий срок – «до зарплаты».

Здесь и сейчас

Ипотечный кредит нужен, если вы собираетесь приобрести недвижимость (комнату, квартиру, дом с землей); хотите купить земельный участок для индивидуального строительства; если вам требуются деньги, и при этом у вас есть недвижимость, которую можно оставить в залог.

Такой кредит легко отличить от остальных – он всегда предполагает залог недвижимости. Это может быть дом, квартира, земля, коммерческое помещение, но в любом случае должна быть именно недвижимость.

Существует три вида ипотечных кредитов.

1. Кредит на приобретение недвижимости под залог приобретаемой недвижимости.

Как правило, здесь требуется первоначальный взнос из собственных накоплений, который составляет минимум 20–30% от стоимости недвижимости. В период экономической стабильности размер первоначального взноса может снижаться до 15% и менее, в периоды кризиса – повышаться до 40% и более.

Ипотеку на строящееся жилье можно взять, если компания, которая возводит понравившийся вам дом, аккредитована при том или ином банке или банках. Всегда уточняйте это, когда решите получить кредит на квартиру в строящемся доме. Кроме того, такой вид ипотечного кредитования несколько дороже из-за рисков недостроя.

Ипотека на вторичном рынке предполагает покупку квартиры, которая уже была ранее в собственности у другого владельца. Это, так сказать, классический вариант ипотеки, причем наиболее дешевый. Нужно будет лишь убедиться, что дом, в котором вы хотите покупать жилье, удовлетворяет требованиям банка.

2. Кредит под залог имеющейся недвижимости для получения денежных средств.

При таком виде займа вы, скорее всего, не сможете «получить на руки» более 50–60% от стоимости закладываемой недвижимости. В период стабильности и при высокой ликвидности недвижимости можно рассчитывать на сумму в размере до 70% от стоимости залога и более, в период нестабильности – на 40–50%.

3. Рефинансирование уже имеющегося ипотечного кредита.

Заемщик может претендовать, во-первых, на рефинансирование существующей ипотеки на более привлекательных условиях, но без увеличения суммы задолженности перед банком. Во-вторых, ему разрешается использовать «ипотеку плюс кэш», которая позволяет увеличить имеющуюся задолженность на несколько десятков процентов.

Ипотеку можно оформить в рублях, долларах или евро, а можно найти «экзотику» вроде швейцарских франков и японских йен. Очевидным преимуществом ипотечного кредита является то, что вам не придется копить деньги на покупку квадратных метров – приобрести их можно будет здесь и сейчас.

Ипотека выдается с фиксированной, не меняющейся на весь срок кредита процентной ставкой, или с плавающей ставкой, привязанной к ставке Центрального Банка РФ, LIBOR (London Interbank Offered Rate) либо MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). К примеру, ставка по кредиту равняется LIBOR + 5%. Т.е., если ставка LIBOR равна 5,5% годовых, то ставка по кредиту будет 10,5% годовых. Если в следующем месяце ставка LIBOR упадет до 5,25% годовых, то и ставка по кредиту снизится на 0,25% и составит 10,25% годовых.

При фиксированной процентной ставке сумма ежемесячных платежей предварительно рассчитывается на весь срок кредитования и фиксируется в кредитном договоре. Она состоит из выплаты части основной суммы кредита и выплаты процентов за пользование.

Про ставку и сумму

Процентная ставка по ипотеке зависит от ряда факторов:
– от категории заемщика (чем более надежен заемщик, тем ниже ставка);
– от срока ипотеки (чем меньше этот срок, тем ниже ставка);
– от размера первоначального взноса (чем он больше, тем меньше ставка);
– от валюты (как правило, ипотеке в рублях сопутствую наивысшие ставки).

Ставка по ипотеке может составлять примерно 10–20% годовых. Срок кредита – от года до 30 лет, но с условием ограничения по возрасту заемщика на момент окончания выплат по кредиту. Как правило, это 65 лет, однако иногда возраст увеличивается.

Что касается суммы кредита, то она определяется:
– стоимостью заложенного имущества;
– вашим доходом (как правило, банки определяют максимальный размер кредита на таком уровне, чтобы ежемесячный взнос не превышал 40–50% подтвержденного дохода заемщика);
– видом кредита (для разных кредитов существуют свои ограничения по суммам).

Весьма чувствительная статья расходов для ипотечного заемщика – страхование. Оно включает страхование жизни заемщика, предмета ипотеки и титула, а с недавних пор – еще и страхование ответственности заемщика по ипотечному кредитному договору. От страховки можно отказаться, но это увеличит процентную ставку на 2–3%, поскольку риски банка возрастут.

При всем том стоит воспользоваться конкуренцией на страховом рынке. Например, можно прийти в страховую компанию и честно признаться, что в той, куда вы уже обращались, просят слишком много. И поинтересоваться, могут ли вам предложить более выгодный вариант. Нередко страховщики идут навстречу и предлагают дополнительные скидки, чтобы переманить клиентов.

Вывезет автокредит

Уже из названия ясно, что автокредит нужен для того, чтобы приобрести автомобиль. Причем неважно, будет он подержанный или новый. Хотя в большинстве случаев такой кредит оформляют все же на новую «тачку».

Кредит требует в среднем от нуля до 20% первоначального взноса из собственных средств заемщика, при этом здесь действует то же правило, что и при ипотеке: в периоды стабильности минимальный первоначальный взнос снижается, в периоды кризиса – повышается. Сегодня можно ориентироваться примерно на 15% от стоимости приобретаемой машины. Если вы увидите предложение о выдаче автокредита под процент меньше 9–10%, можете быть уверены: либо автомобиль продается по завышенной цене, либо относится к старому модельному году.

Автокредит оформляется или непосредственно в автоцентре, где присутствует представитель банка-партнера, или в банке, который сотрудничает с тем или иным автоцентром.

Что касается валюты кредита, то чаще всего это рубль, иногда доллар США.

Срок автокредита обычно составляет до трех-пяти лет, ставка – до 15–20%. Как и в случае с ипотекой, она может снижаться при росте первоначального взноса.

Есть и «беспроцентные» автокредиты, хотя многие из них, по сути, таковыми не являются. И для того, чтобы это понять, нужно внимательно читать договор, а также уточнять у представителя банка детали по поводу расходов на ведение счета, на досрочное погашение кредита и т. д.

Размер суммы займа определяется ценой автомобиля, первоначальным взносом и вашей платежеспособностью.

Автокредит подразумевает не только обязательное страхование ОСАГО, но и страхование КАСКО. Уменьшить затраты на КАСКО, которая стоит довольно дорого, вполне реально. Причем уже на этапе выбора машины. Можно просто выбирать менее угоняемую марку железного коня.

Кроме того, как и в случае со страхованием квартиры, можно заключить со страховой компанией договор на использование франшизы. Ее суть заключается в том, что вы сами определяете ту минимальную сумму ущерба, которую в случае возникших неприятностей можете оплатить сами.

К примеру, вы договариваетесь, что все небольшие повреждения (до 10 000 руб. или в пределах 3% от страховой суммы) оплачиваете самостоятельно. Тем самым вы уменьшаете стоимость полиса именно на эту сумму. Однако, если ущерб будет больше, вы все равно заплатите свою долю.

Подобный метод экономии стоит применять лишь опытным водителям, которые вряд ли будут попадать в мелкие ДТП по собственной вине. А вот для молодых автовладельцев франшиза, скорее всего, окажется накладной.

Можно также воспользоваться интернет-способом. Некоторые компании дают клиентам скидку, если они оформляют полис через официальный сайт компании. Тем самым компании экономят на работе сотрудников, которые в это время могут обслуживать других клиентов. Агенту останется лишь приехать с уже готовым полисом к вам домой.

Дешево хорошо не бывает

Выбирая самый дешевый полис, будьте осторожны! Низкая стоимость автострахования может означать, что страховщик вот-вот обанкротится, а пока любыми способами пытается привлечь новых клиентов, чтобы отдать долги старым. Поэтому эксперты советуют использовать метод разумной экономии при выборе страховой компании. В этом случае сразу отсекаются компании, явно занижающие расценки, а также те страховщики, которые, пользуясь раскрученным брендом, слишком завышают цены. В этом случае выбирается золотая середина. Главные принципы выбора следующие: страховая компания должна работать на рынке не менее пяти лет и обладать высоким рейтингом надежности.

Иногда автосалоны проводят вместе с банками-партнерами специальные акции ограниченного действия, в рамках которых вы можете оформить страховку КАСКО по более низким тарифам. Такие акции нужно отслеживать отдельно, но они, как правило, предполагают значительный первоначальный взнос по автокредиту – от 30% стоимости машины.

Деньги на карту!

Именной платежно-расчетный документ в виде пластиковой карточки выпускается кредитным учреждением и удостоверяет наличие у владельца карты кредита в данном учреждении. Кредитная карта используется для расчетов за любые товары и услуги в магазинах, на предприятиях сервиса либо в сети Интернет.

Вопреки распространенному мнению, владельцу карты не надо класть на нее деньги, чтобы в дальнейшем их использовать – банк выдает автоматически возобновляемый кредит в рамках установленного лимита кредитования. При этом лимит предоставляемого кредита обычно ниже, чем ипотечный или потребительский, он составляет от 10 000 до 150 000 руб. в месяц.

Кредитные карты являются персональными, на них указаны имя и фамилия владельца, образец его подписи и номер карты. Карты выпускаются международными платежными системами: VISA, Mastercard, Discover, American Express и т. д. В зависимости от величины кредита, предоставляемых льгот и услуг карты бывают классические, золотые и платиновые.

Получить карту, о которой идет речь, сравнительно просто. В большинстве случаев банк даже не потребует подтверждения дохода с места работы. Достаточно просто указать свои данные в заявлении на получение карты, и после их телефонной проверки банк выдаст разрешение на выпуск карты. Правда, он может потребовать платеж за рассмотрение вашего заявления и выпуск карты, а, кроме того – годовую плату за обслуживание карты или поддержание ссудного счета. Обычно речь идет о фиксированных выплатах, не превышающих 1000 руб. каждая.

Банк-эмитент кредитной карты не требует обеспечения кредита, т. е. никакого залога не нужно. Однако в случае невозврата кредита по карте проценты будут продолжать накапливаться. Кроме того, включаются проценты за невозврат кредита. В результате вероятно возбуждение судебного иска, и человек станет обладателем отрицательной кредитной истории, что резко снизит возможность получить какой-либо кредит в будущем.

Банк, выдавший вам кредитную карточку, будет предоставлять ежемесячные выписки, в которых указаны все операции, проведенные с вашей картой – оплаты купленных вами товаров и услуг или снятие наличных. Также в выписке указывается остаток средств. Эта услуга предоставляется бесплатно. Выписку можно забирать в ближайшем отделении банка, получать по почте или через Интернет.

Выписка одновременно может являться счетом, который вы должны полностью оплатить в течение установленного срока. В России банки обычно требуют от клиента выплатить 10% от суммы взятого по карточке кредита – так называемый минимальный платеж. Однако, вы можете выплатить и всю сумму кредита сразу. Если вы выплачиваете всю сумму кредита в определенный срок – скажем, до 20 числа каждого месяца, банк освобождает вас от выплаты процентов по кредиту. Период, в который клиент освобождается от выплаты процентов по кредиту, называется льготным периодом кредитования и может составлять до 30 дней.

Основным преимуществом кредитных карт является то, что вам не надо каждый раз обращаться в банк за кредитом; кредит по карте является автоматически продлеваемым. Кредитные карты выдаются на срок один или два года и автоматически продлеваются при условии своевременной оплаты вами счетов по карте. Доступ к кредиту по карте осуществляется 24 часа в сутки 365 дней в году. Держатель карты может приобрести любой товар (продукт, услугу) в рамках установленного лимита денежных средств.

О пользе маневра

Имеет смысл завести в банке одновременно две карты: дебетовую, с текущим счетом, куда будет приходить ваша зарплата и иные доходы, а также кредитную карту, откуда при необходимости всегда можно снять деньги. В этом случае получается следующая система управления денежными потоками.

1. В начале месяца на карту перечисляется зарплата.

2. К концу месяца, если средства на карте «растаяли» и вам грозит безденежье, вы используете кредитную карту с льготным периодом кредитования для покрытия дефицита средств.

3. В начале следующего месяца вы снова получаете зарплату, она вносится на счет, и из поступивших средств автоматически гасится долг по кредитной карте. Таким образом, проценты по кредиту вы не выплачиваете.

Уже через несколько месяцев вы сможете довольно точно определить потребность в заемных средствах (с кредитной карты). Если вдруг такая потребность будет постоянной, вы сможете установить инструкцию по регулярному списанию денег с вашей кредитки в счет погашения долга. И тогда не забудете погашать взятый кредит, и пользование этими средствами будет для вас фактически бесплатным.

Важно, чтобы обе карточки – и дебетовая, и кредитная – были выпущены одним и тем же банком. Это упрощает расчеты и позволяет экономить на комиссии.

Взвесив все «за» и «против»

У многих уже есть кредитные карты, а кто-то еще только планируют их завести. Как же не ошибиться в выборе?

1. Определитесь с целью получения карты. Если нужен инструмент для мелких расходов, лучше предпочесть Visa Electron/Maestro, Visa Classic/Mastercard Standard. Если же для вас важен статус и дополнительные привилегии – Visa Gold/Mastercard Gold и выше. В любом случае имеет смысл выбирать карты международной платежной системы Visa или Mastercard, которые принимаются по всему миру.

2. Выберите подходящий кредитный лимит – ту сумму, которая будет доступна для расходов по карте. Например, 40 тыс. руб. – это значит, что вы можете потратить по карте 40 тыс., и потом, когда они будут полностью израсходованы, вы не сможете больше пользоваться кредиткой, пока хотя бы частично не погасите задолженность.

Не стремитесь брать карту с максимальным кредитным лимитом: чем выше лимит, тем дороже обходится пользование карточкой. Берите столько, сколько вам в среднем может требоваться на непредвиденные и текущие расходы.

3. Сравните стоимость обслуживания карты и предоставления вам кредита. В разных банках разные процентные ставки за пользование заемными средствами. Поэтому изучите:
– комиссии за выдачу карты;
– за выпуск дополнительных карт;
– за годовое обслуживание;
– за страхование держателей карт;
– комиссию за выдачу наличных;
– стоимость дополнительных услуг (мобильные смс-уведомления об операциях по счету);
– плату за несвоевременное погашение задолженности.

4. Уточните, есть ли льготный период кредитования, в течение которого можно пользоваться кредитными средствами бесплатно (если погасите долг в течение этого периода). Очень удобно иметь возможность «перехватить» некоторую сумму и при этом ничего за пользование ею не платить, если полностью вернуть долг до окончания льготного периода.

5. Остановите свой выбор на банке, который имеет значительное число отделений и банкоматов.

6. Посмотрите, есть ли возможность подключить смс-уведомления и (или) интернет-банкинг, чтобы отслеживать операции по кредитке.

7. Изучите привилегии, которые дает обладание кредиткой того или иного банка. Например, владельцы карт часто получают скидки в некоторых страховых компаниях, магазинах, фитнес-центрах, ювелирных салонах, медицинских клиниках.

Наталья Смирнова, гендиректор компании «Персональный советник»

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.