Как людей отлучают от собственности

В редакцию пришло письмо от председателя правления ЖСК «Каучук-2» Ольги Рудник:
«Наш кооператив существует с 1965 года, дом построен на паевые взносы членов-пайщиков, которые полностью выплатили кредит, выданный Стройбанком СССР в 1981 году. Выбрали способ управления жилищно-строительным кооперативом, сохранив юридическое лицо, но функции управления по решению общего собрания передали ООО «УДРС «Хамовники»…

Последнее время правление судится с собственницей, которая не является членом ЖСК. Ею подан иск о ликвидации юридического лица на том основании, что «ЖСК не обладает собственностью в доме, следовательно, дом не является домом ЖСК. Согласно ч. 9 ст. 162 ЖК РФ ЖСК может осуществлять управление только в том случае, если МКД (многоквартирный дом) находится в его собственности. Также у ЖСК нет права проводить общие собрания, поскольку вся деятельность по управлению домами «Каучук-2» и любого иного находящегося в подобных обстоятельствах ЖСК, незаконна в принципе.

Потерпела неудачу и попытка правления оформить в собственность ЖСК часть технического подвала. В управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве нам было сказано, что «ЖСК в отличие от ТСЖ не может обладать правом собственности на какую-либо часть общего имущества, поскольку не все собственники являются его членами». А разве в ТСЖ все собственники – члены ТСЖ? В чем разница?»

В свое время в Федеральном законе РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» была предусмотрена норма о том, что ЖСК с выплаченными паями должны быть преобразованы в ТСЖ. Иначе такие ЖСК ликвидируются по суду. Это было правильно. Если выплачены паи, то все пайщики становятся собственниками и владеют правом в общедолевой собственности. Но тогда по всей России поднялся шум. Для того чтобы снять социальную напряженность, обязательность этой нормы отменили. Это породило проблемы во взаимоотношениях членов и не членов ЖСК. Скажем, умер член ЖСК или продал квартиру. Новый собственник купил ее, но в члены ЖСК вступать не захотел. Обычно заставляли, и таких много. Сейчас в любом из старых ЖСК часть жителей по инерции остались членами, часть – либо вышла из членов, либо не вступала вовсе.

В ч. 9 ст. 162 Жилищного кодекса сказано, что управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений разделов V (Жилищные и жилищно-строительные кооперативы) и VI (товарищество собственников жилья). В разделе V речь идет о ЖСК, в котором ни один пай не выплачен. По мере выплаты пайщики становятся владельцами квартир и заодно своих «кусочков» общедолевой собственности. Ч. 2 ст. 129 гласит о том, что, если в доме ЖСК хотя бы один пай выплачен, то с этого момента все вопросы собственности в доме (связанные с общим имуществом, тратой денег) решаются с учетом положений гл. 6 ЖК РФ. В ней регулируются отношения собственников в многоквартирном доме, в котором не организовано ни ЖСК, ни ТСЖ. То есть обычный дом, в котором все решает общее собрание собственников.

Что сейчас происходит в старых ЖСК? Деньги членов ЖСК не отличаются от денег не членов. Как их тратить, должны решать только собственники этих денег. На деле же собрание членов ЖСК утверждает смету (а это – содержание и ремонт общего имущества, зарплаты членов правления, то есть все, что связано с деньгами), не членов туда не приглашают, а потом им говорят – вы обязаны подчиниться решению собрания. Но для не члена обязательными являются решения общего собрания собственников. Получается, что часть собственников – членов ЖСК без учета мнения другой части – не членов принимает решения, в том числе, и по их собственности. Это противоречит не только ст. 129 и п. 9 ст. 162 ЖК РФ, но и ст. 247 Гражданского кодекса РФ, в которой сказано, что вопросы владения, распоряжения или пользования долевой собственностью решаются только совместно всеми участниками долевой собственности. Члены ЖСК могут не приглашать на собрание не члена, но обсуждать они тогда вправе разве что поход в зоопарк, в кино или за грибами. К сожалению, в старых ЖСК этого не понимают, и эти прописные истины приходится доказывать в суде.

В ЖСК «Каучук-2» собственница потребовала в суде ликвидировать ЖСК. Такое решение принимается в порядке, предусмотренном ст. 61-64 Гражданского кодекса, то есть квалифицированным большинством. В своих уставах ЖСК прописывают, что это вправе сделать общее собрание членов ЖСК. Противоречивые решения принимают суды: одни – основываясь на нормах гражданского законодательства, другие – на положениях устава. Ситуация такова, что добиться ликвидации возможно разве что пройдя путь до Верховного суда РФ, а то и до президиума Верховного суда РФ. При этом нужно привести доводы о нарушении единства судебной практики, то есть найти противоречивые решения, когда в одном и том же суде по одному и тому же поводу сегодня принято одно решение, а завтра – противоположное.

Решение о ликвидации ЖСК принимают не собственники, а члены ЖСК, для которых устав обязателен. Даже прокуратура в уставную деятельность объединения вмешиваться не может. Собственница не является членом ЖСК, следовательно, в иске о ликвидации ЖСК ей будет отказано, как ненадлежащему истцу. Как она может ликвидировать организацию, членом которой не является?

Насчет того, законна или незаконна дея-тельность ЖСК «в принципе». Согласно ч. 5 ст. 161 Жилищного кодекса собственники обязаны выбрать один из трех способов управления, в том числе ТСЖ либо жилищным кооперативом либо иным потребительским кооперативом. Способ управления ЖСК не упомянут. С большой натяжкой ЖСК можно отнести к «иному потребительскому кооперативу» – он жилищно-строительный, а дом построен давным-давно. Значит, как строительный, он свои потребительские функции исчерпал. Однако аббревиатура осталась, многие считают ЖСК способом управления. Хаос множится. Плохо то, что, подвергнув Жилищный кодекс основательной правке, законодатели оставили нерешенным столь важный вопрос о статусе старых ЖСК.

Юрий Семин