Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 23 декабря 2010 г. 12:00
Публикация в газете: №47 (822) от 23 декабря 2010 г.

В полосе дрейфа

В полосе дрейфа

Декабрь – традиционно месяц высокой активности на рынке недвижимости. Но в этом году такого не наблюдается. И риелторы, и аналитики уверенны, что в ближайшие месяцы вряд ли что изменится.

– Похоже, ноябрь 2010 года, – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, – еще больше приблизил жилищный рынок к очередной стагнации. Все признаки ее налицо: отложенный спрос со стороны реальных покупателей, накопивших деньги еще до кризиса, выдыхается. Прирост стоимости квадратного метра за осень 2010 года оказался даже скромнее аналогичного прироста в посткризисном 2009 году, а к концу ноября индекс цен вообще ушел в минус. При этом продолжают расти и объем предложения на «вторичке», и сроки экспозиции квартир. Таким образом, надежды продавцов на то, что нынешняя осень быстро вернет цены к докризисным максимумам, не оправдались.

Примечательно и то обстоятельство, что за нынешнюю осень заметно вырос объем предложений на вторичном рынке. По данным IRN, это увеличение составляет около 30% по сравнению с летом. С одной стороны, увеличение числа предложений осенью является характерным, так как с началом делового сезона большее число продавцов выходят на рынок, но с другой стороны, увеличение предложения произошло не только в начале осени, а систематически продолжается весь сезон и его величина оказывается не такой уж малой. Это означает, что квартиры не распродаются так быстро, как хотелось бы продавцам, и рынок продолжает затовариваться. Аналогично существенный рост предложений имел место осенью 2004 года во время стагнации, осенью 2006 года перед началом стагнации 2007 года и в кризисную осень 2008 года.

Новое и дешевое

Но в столице, даже на окраине, жилье все же дорогое. Поэтому покупатели все чаще выбирают ближнее Подмосковье. А там люди стараются купить новые квартиры. По словам маркетолога компании «Пересвет-Инвест» Натальи Бланковой, в структуре предложения новостроек доминируют объекты, расположенные до 15 километрах от МКАД в районах юго-востока, востока и юга области. Здесь ведется масштабное строительство не только жилых комплексов, но и целых микрорайонов в развитых и популярных городах, таких как Красногорск, Люберцы, Химки, Балашиха, Железнодорожный. По данным информационно-аналитической службы портала HouseHunter.Ru, на долю городов-стотысячников приходится около 60% объема ввода многоквартирного жилья в Московской области (более 2,8 млн кв. метров). Коэффициент строительной активности для этих городов существенно превышает среднеобластной показатель. Цены на новостройки здесь максимально приближены к стоимости экономичного жилья на московских окраинах и составляют в среднем от 65 до 94 тыс. рублей за кв. метр.

Все перечисленные города расположены в так называемом ближнем поясе – в 20 километрах от МКАД. Большинство покупателей нового жилья работают в Москве, поэтому в списке потребительских предпочтений фактор близости к столице – на одном из первых мест. Покупателей жилья порой даже не смущает напряженная экологическая обстановка, дефицит детсадов и прочих объектов социальной инфраструктуры, высокий (по сравнению со среднеобластными показателями) уровень преступности. Численность населения почти всех крупных городов в последние годы росла не за счет рождаемости, а за счет миграционного прироста.

В свою очередь в крупных городах, удаленных от Москвы более чем на двадцать километров, строительная активность существенно ниже среднеобластного показателя, и тем более несопоставима с интенсивностью застройки городов, примыкающих к МКАД. Меньше всего новых домов строится в Серпухове, Орехово-Зуеве, Сергиевом Посаде. Цены на новостройки здесь существенно ниже «ближнеподмосковных» и колеблются в диапазоне от 42 до 51 тыс. рублей за кв. метр. Цены на вторичное жилье в дальних городах стагнируют, либо падают. Например, в Электростали (38 км от МКАД), Сергиевом Посаде (54 км от МКАД), Орехово-Зуево (80 км от МКАД) цены на «вторичку» за этот год снизились примерно на 2–7%.

Больше, чем надо

Обращает на себя внимание избыточный объем предложения новостроек в крупных городах, накопленный за время докризисного строительного бума. Объем предложения нового жилья в стотысячниках зачастую превышает объем вторичного сегмента. Так, например, по данным портала HouseHunter.Ru, в 2009 году были выданы разрешения на строительство 2299 квартир в Подольске (146,6 тыс. кв. метров) и 7215 квартир в Химках (512,7 тыс. кв. метров). За предыдущие два года в этих городах уже было сдано в эксплуатацию около 366 тыс. кв. метров (5,7 тыс. квартир) и 281 тыс. кв. метров (3,9 тыс. квартир). При этом объем вторичного рынка в этих городах, по разным оценкам, не превышает 1 тысячи квартир.

Слишком многое указывает на то, что рынок новостроек городов ближнего Подмосковья затоварен. Однако и падения цен, характерного для такого состояния рынка, не наблюдается. В целом цены на квартиры стабильны, а в проектах высокой степени готовности или активного монтажа даже плавно растут. Аналогичная ситуация складывается и на вторичном рынке. За год средние цены на вторичное жилье в Красногорске, Мытищах, Химках выросли на 3–10%.

Коррекции не предвидится

Почему высокие объемы строительства жилья не приводят к коррекции цен? Возможно, считают многие аналитики рынка, ценовая стабильность напрямую связана со своеобразным устройством местных рынков жилищного строительства. Значительные объемы строящейся недвижимости сосредоточены у нескольких крупных операторов, что позволяет им влиять на процесс ценообразования. Так, крупнейшими игроками на локальных рынках жилищного строительства крупных подмосковных городов ближнего пояса выступают федеральные строительные конгломераты с московскими корнями (в частности, ГК ПИК, СУ-155), реализующие крупные проекты комплексной застройки. В Химках и Люберцах львиная доля местного рынка новостроек у ГК ПИК, в Красногорске вне конкуренции по объемам ввода СУ-155, в Балашихе – ГК Мортон, которая действует в альянсе с крупными домостроителями (ДСК-1, Группа ЛСР). Локальные девелоперы (их около десяти в каждом крупном городе) реализуют преимущественно точечные проекты, их рыночные доли редко превышают 3–5%.

«Не растут практически цены и в столице, – отмечает руководитель департамента вторичного рынка жилья корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. – Ожидания продавцов, что стоимость квадратного метра этой осенью вернется к докризисному уровню, не сбылись. Прошло еще слишком мало времени. Если мы вспомним кризис 1998 года, то после него квадратный метр стал уверенно расти только в 2001 году.

Хочу отметить, что сегодня на рынке недвижимости сложилась благоприятная ситуация, особенно для покупателей. Потому как дорогое и ветхое жилье практически не дорожает, а вот качественное и не очень дорогое потихоньку растет в цене. Но так медленно, что порой кажется, что цены стоят на месте».

Докризисные деньги закончились

Причины перехода рынка недвижимости к стагнации, по мнению Олега Репченко, вполне понятны. В первую очередь следует понимать, что посткризисное оживление было обусловлено во многом отложенным спросом – людьми, заработавшими и накопившими деньги еще до кризиса. После коррекции цен вниз и стабилизации ситуации они вышли на рынок и смогли купить квартиры, на которые до кризиса им не хватало. Но число таких людей с докризисными деньгами ограничено и рано или поздно должно было иссякнуть, что мы сейчас и наблюдаем. При этом стоимость жилья по-прежнему кусается, и число тех, кто может быстро заработать нужную сумму в новых условиях, очевидно, невелико.

Более того, рынок недвижимости цикличен, как и все другие рынки. Даже в лучшие времена, когда цены росли как на дрожжах, год-полтора ажиотажного спроса и роста цен требовал от полугода до года передышки. Нынешнее посткризисное оживление рынка длится с августа – сентября 2009 года, то есть примерно 15 месяцев. Это обстоятельство также наводит на мысль об уместности очередной передышки рынка, которая во многом уже назрела, но полностью проявит себя, видимо, уже в начале следующего года.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.