23:30:44
11 апреля 2021 г.

В полосе дрейфа

Рынок недвижимостиДекабрь – традиционно месяц высокой активности на рынке недвижимости. Но в этом году такого не наблюдается. И риелторы, и аналитики уверенны, что в ближайшие месяцы вряд ли что изменится.

– Похоже, ноябрь 2010 года, – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, – еще больше приблизил жилищный рынок к очередной стагнации. Все признаки ее налицо: отложенный спрос со стороны реальных покупателей, накопивших деньги еще до кризиса, выдыхается. Прирост стоимости квадратного метра за осень 2010 года оказался даже скромнее аналогичного прироста в посткризисном 2009 году, а к концу ноября индекс цен вообще ушел в минус. При этом продолжают расти и объем предложения на «вторичке», и сроки экспозиции квартир. Таким образом, надежды продавцов на то, что нынешняя осень быстро вернет цены к докризисным максимумам, не оправдались.

Примечательно и то обстоятельство, что за нынешнюю осень заметно вырос объем предложений на вторичном рынке. По данным IRN, это увеличение составляет около 30% по сравнению с летом. С одной стороны, увеличение числа предложений осенью является характерным, так как с началом делового сезона большее число продавцов выходят на рынок, но с другой стороны, увеличение предложения произошло не только в начале осени, а систематически продолжается весь сезон и его величина оказывается не такой уж малой. Это означает, что квартиры не распродаются так быстро, как хотелось бы продавцам, и рынок продолжает затовариваться. Аналогично существенный рост предложений имел место осенью 2004 года во время стагнации, осенью 2006 года перед началом стагнации 2007 года и в кризисную осень 2008 года.

Новое и дешевое

Но в столице, даже на окраине, жилье все же дорогое. Поэтому покупатели все чаще выбирают ближнее Подмосковье. А там люди стараются купить новые квартиры. По словам маркетолога компании «Пересвет-Инвест» Натальи Бланковой, в структуре предложения новостроек доминируют объекты, расположенные до 15 километрах от МКАД в районах юго-востока, востока и юга области. Здесь ведется масштабное строительство не только жилых комплексов, но и целых микрорайонов в развитых и популярных городах, таких как Красногорск, Люберцы, Химки, Балашиха, Железнодорожный. По данным информационно-аналитической службы портала HouseHunter.Ru, на долю городов-стотысячников приходится около 60% объема ввода многоквартирного жилья в Московской области (более 2,8 млн кв. метров). Коэффициент строительной активности для этих городов существенно превышает среднеобластной показатель. Цены на новостройки здесь максимально приближены к стоимости экономичного жилья на московских окраинах и составляют в среднем от 65 до 94 тыс. рублей за кв. метр.

Все перечисленные города расположены в так называемом ближнем поясе – в 20 километрах от МКАД. Большинство покупателей нового жилья работают в Москве, поэтому в списке потребительских предпочтений фактор близости к столице – на одном из первых мест. Покупателей жилья порой даже не смущает напряженная экологическая обстановка, дефицит детсадов и прочих объектов социальной инфраструктуры, высокий (по сравнению со среднеобластными показателями) уровень преступности. Численность населения почти всех крупных городов в последние годы росла не за счет рождаемости, а за счет миграционного прироста.

В свою очередь в крупных городах, удаленных от Москвы более чем на двадцать километров, строительная активность существенно ниже среднеобластного показателя, и тем более несопоставима с интенсивностью застройки городов, примыкающих к МКАД. Меньше всего новых домов строится в Серпухове, Орехово-Зуеве, Сергиевом Посаде. Цены на новостройки здесь существенно ниже «ближнеподмосковных» и колеблются в диапазоне от 42 до 51 тыс. рублей за кв. метр. Цены на вторичное жилье в дальних городах стагнируют, либо падают. Например, в Электростали (38 км от МКАД), Сергиевом Посаде (54 км от МКАД), Орехово-Зуево (80 км от МКАД) цены на «вторичку» за этот год снизились примерно на 2–7%.

Больше, чем надо

Обращает на себя внимание избыточный объем предложения новостроек в крупных городах, накопленный за время докризисного строительного бума. Объем предложения нового жилья в стотысячниках зачастую превышает объем вторичного сегмента. Так, например, по данным портала HouseHunter.Ru, в 2009 году были выданы разрешения на строительство 2299 квартир в Подольске (146,6 тыс. кв. метров) и 7215 квартир в Химках (512,7 тыс. кв. метров). За предыдущие два года в этих городах уже было сдано в эксплуатацию около 366 тыс. кв. метров (5,7 тыс. квартир) и 281 тыс. кв. метров (3,9 тыс. квартир). При этом объем вторичного рынка в этих городах, по разным оценкам, не превышает 1 тысячи квартир.

Слишком многое указывает на то, что рынок новостроек городов ближнего Подмосковья затоварен. Однако и падения цен, характерного для такого состояния рынка, не наблюдается. В целом цены на квартиры стабильны, а в проектах высокой степени готовности или активного монтажа даже плавно растут. Аналогичная ситуация складывается и на вторичном рынке. За год средние цены на вторичное жилье в Красногорске, Мытищах, Химках выросли на 3–10%.

Коррекции не предвидится

Почему высокие объемы строительства жилья не приводят к коррекции цен? Возможно, считают многие аналитики рынка, ценовая стабильность напрямую связана со своеобразным устройством местных рынков жилищного строительства. Значительные объемы строящейся недвижимости сосредоточены у нескольких крупных операторов, что позволяет им влиять на процесс ценообразования. Так, крупнейшими игроками на локальных рынках жилищного строительства крупных подмосковных городов ближнего пояса выступают федеральные строительные конгломераты с московскими корнями (в частности, ГК ПИК, СУ-155), реализующие крупные проекты комплексной застройки. В Химках и Люберцах львиная доля местного рынка новостроек у ГК ПИК, в Красногорске вне конкуренции по объемам ввода СУ-155, в Балашихе – ГК Мортон, которая действует в альянсе с крупными домостроителями (ДСК-1, Группа ЛСР). Локальные девелоперы (их около десяти в каждом крупном городе) реализуют преимущественно точечные проекты, их рыночные доли редко превышают 3–5%.

«Не растут практически цены и в столице, – отмечает руководитель департамента вторичного рынка жилья корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. – Ожидания продавцов, что стоимость квадратного метра этой осенью вернется к докризисному уровню, не сбылись. Прошло еще слишком мало времени. Если мы вспомним кризис 1998 года, то после него квадратный метр стал уверенно расти только в 2001 году.

Хочу отметить, что сегодня на рынке недвижимости сложилась благоприятная ситуация, особенно для покупателей. Потому как дорогое и ветхое жилье практически не дорожает, а вот качественное и не очень дорогое потихоньку растет в цене. Но так медленно, что порой кажется, что цены стоят на месте».

Докризисные деньги закончились

Причины перехода рынка недвижимости к стагнации, по мнению Олега Репченко, вполне понятны. В первую очередь следует понимать, что посткризисное оживление было обусловлено во многом отложенным спросом – людьми, заработавшими и накопившими деньги еще до кризиса. После коррекции цен вниз и стабилизации ситуации они вышли на рынок и смогли купить квартиры, на которые до кризиса им не хватало. Но число таких людей с докризисными деньгами ограничено и рано или поздно должно было иссякнуть, что мы сейчас и наблюдаем. При этом стоимость жилья по-прежнему кусается, и число тех, кто может быстро заработать нужную сумму в новых условиях, очевидно, невелико.

Более того, рынок недвижимости цикличен, как и все другие рынки. Даже в лучшие времена, когда цены росли как на дрожжах, год-полтора ажиотажного спроса и роста цен требовал от полугода до года передышки. Нынешнее посткризисное оживление рынка длится с августа – сентября 2009 года, то есть примерно 15 месяцев. Это обстоятельство также наводит на мысль об уместности очередной передышки рынка, которая во многом уже назрела, но полностью проявит себя, видимо, уже в начале следующего года.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация