Московская жилищная газета

Ипотека

Опубликовано на сайте: 05 октября 2010 г. 13:38
Публикация в газете: №36 (811) от 30 сентября 2010 г.

Цены на коротком поводке

За последние годы не только профессионалы рынка, но и широкая общественность привыкли к тезису, что развитие ипотеки способствует росту цен на недвижимость. Логика проста: кредитные деньги стимулируют платежеспособный спрос, а рост покупательской активности позволяет продавцам поднимать цены.

Есть планы, но нет ни копейки

По этой причине многие застройщики и риелторы стремятся развивать сотрудничество с банками, а эксперты твердят: как только ипотечное кредитование оправится от кризиса, кв. метр снова подорожает. Однако это не совсем так. Сегодня более реалистично звучит обратный тезис: в нынешних экономических условиях ипотека будет не толкать цены вверх, а напротив, сдерживать их рост.

До кризиса подниматься ценам помогала не столько ипотека как таковая, сколько ее неадекватная либерализация. Начальный взнос с 30% упал до нуля, сроки кредитования с 10 лет выросли до 40–50, а подтвердить свою платежеспособность стало возможным почти честным словом – справкой в свободной форме (нередко с «левого» места работы или якобы «подработки»). То есть за кредитами смогли обращаться люди, не накопившие ни копейки. Но одно дело, когда человек уже располагает определенными накоплениями, которые он вносит, подтверждая тем самым способность заработать в будущем остальное. Другое – когда у заемщика есть только планы зарабатывать, а реальных накоплений (как и доходов, позволяющих откладывать деньги) нет.

По сути, столь либеральная ипотека, которая стала походить на раздачу денег ради премий за объемы выданных кредитов, и подстегивала рост цен. Как только банки в очередной раз упрощали условия выдачи кредитов, людям, которым еще вчера не хватало денег на квартиру, теперь вдруг начинало хватать. Они выходили с этими деньгами на рынок, создавая ажиотаж, что неизбежно толкало цены вверх.

Похмелье – дело тонкое

Кризис отрезвил и банки, и их клиентов. Вряд ли кредитно-финансовые учреждения, развивая ипотечные программы, будут сегодня подходить к делу столь же легкомысленно, как это было до кризиса. Скорее, теперь политика банков в сфере ипотечного кредитования окажется куда жестче и осторожнее.

В то же время и заемщики, которые в условиях кризиса испытали на себе все превратности судьбы (и прочувствовали тяжесть регулярных платежей по ипотеке в условиях падения доходов), показали всем остальным, что не следует торопиться влезать в долги на любых условиях. До кризиса доходы у многих постоянно росли, и казалось, что главное?– купить квартиру, а уж потом как-нибудь расплачусь. Сегодня и потенциальные заемщики стали куда осторожнее. Вряд ли теперь найдется много желающих брать кредиты, не имея достаточных доходов, то есть на пределе возможностей.

А в условиях нормальной – низкорискованной – ипотеки ее влияние на рынок оказывается противоположным. Когда задан реальный подтвержденный ежемесячный доход заемщика, зафиксирован разумный начальный взнос и срок кредитования, то и бюджет покупки квартиры, на который такой заемщик может претендовать, оказывается четко обозначенным. И даже размер процентной ставки влияет на него несущественно.

Примерный порядок необходимых сумм несложно представить. Типичный пример столичного среднего класса: семья из трех человек (двое работающих с общим ежемесячным доходом в 100–120 тыс. рублей) может себе позволить выплачивать по кредиту примерно 50 тыс. в месяц. Исходя из классических условий ипотеки (30% начальный взнос, ставка 12% годовых, срок – 20 лет), такая семья обычно приобретает типовую двухкомнатную квартиру примерно за 6,5 млн рублей (тогда ежемесячный платеж как раз и составит порядка 50 тыс. рублей). И если цены на квартиры будут заметно выше, то основная масса реальных покупателей окажется отрезанной от рынка, а это создаст серьезные основания для коррекции цены кв. метра вниз.

Получается, что разумная ипотека с осмысленными параметрами способствует не росту цен на недвижимость, а напротив, ограничивает его. Что такое 6,5 млн рублей за типовую «двушку» в Москве? На вторичном рынке жилья площадь среднестатистической двухкомнатной квартиры составляет 54 кв. метра, то есть эта цена соответствует 120 тыс. рублей за метр. Примерно до этого уровня и упали цены после кризиса, «зацепившись» за него.

По мере оживления ситуации за последние месяцы они слегка подросли – примерно до 140 тыс. рублей. Однако с началом лета стоимость жилья снова стала сползать вниз и в рублях, и в долларах. Значит, при более высокой цене кв. метра достаточной поддержки со стороны платежеспособного покупателя рынок уже не испытывает. И вполне естественно предположить, что средний уровень цен может сползти обратно – ближе к 120?тыс. за метр.

Китайский пузырь

Как неоднократно отмечали наши аналитики, стоимость жилья должна корреспондироваться с доходами населения и уровнем платежеспособности реального спроса. Массовые инвестиционные покупки ушли в прошлое, и сейчас рынок определяют люди, нацеленные купить квартиру для себя. А значит, и цены на недвижимость могут расти по двум причинам. Либо это будет происходить в соответствии с ростом доходов населения (фактически – с ростом на уровне инфляции). Такую тенденцию вполне можно прогнозировать в среднесрочной перспективе. Либо же новую волну агрессивного ажиотажного подорожания может спровоцировать возврат к неадекватной, излишне либеральной ипотеке.

Однако полагаю, сейчас это маловероятно?– кризис многому научил и банки, и заемщиков. В мировой практике даже есть примеры ограничения объемов ипотеки, в частности в Китае, где на рынке недвижимости сформировался пузырь. Один из последних шагов китайских властей – они ограничили общую сумму выдаваемых банками в этом году ипотечных ссуд, поквартально снижая их объем.

Тем не менее даже если объем ипотеки в России станет расти, но ипотека будет оставаться осмысленной, а не бездумной, это окажет влияние скорее на рост объемов строительства, а не на рост цен.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

Другие статьи на тему: Ипотека

  • Высшее образование оплачивает кредит
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском браке
    По статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Льготная ипотека для не всех учителей
    В преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.
  • Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом
    Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.