Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 04 октября 2010 г. 13:13
Публикация в газете: №36 (811) от 30 сентября 2010 г.

Правила хорошего... моветона

Правила хорошего... моветона

Рынок коммерческого найма жилой недвижимости (в обиходе – аренды) открыто существует в столице без малого два десятка лет. За это время представления о том, кто должен оплачивать услуги риелтора, заметно изменились.

Начиналось с класса де люкс

Помню первую половину 1990-х, когда сама работала в отделе аренды. Тогда в сегментах и недорогого, и элитного жилья, безусловно, был рынок тех, кто сдает квартиру. Видимо, не накупил еще народ инвестиционной недвижимости, в которую можно было бы пускать квартирантов. Поэтому владельцы столичных метров устраивали «аукционы» среди клиентов: собирали всех желающих арендовать их квартиру в одно время и выбирали того, кто даст больше.

Также нередки были «конкурсы красоты», в ходе которых владельцы недвижимости рассматривали десятки потенциальных арендаторов и выбирали понравившихся. Тогда позиция абсолютно всех, кто сдавал жилье, сводилась к тому, что услуги риелторов должен оплатить арендатор. Правда, и вариантов снять или сдать жилье без агентства почти не существовало.

– Практически до конца 1990-х на вопрос: «Кто должен платить риелтору?» существовал только один ответ: «Арендатор», – делится воспоминаниями руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Белый лев» Юлия Владимирцева. – Но потом ситуация стала меняться. Началось все с арендаторов дорогих квартир, которые все чаще отказывались платить комиссионные, мотивируя это тем, что на Западе услуги риелтора оплачивает тот, кто сдает квартиру. Затем началась работа с владельцами дорогостоящих квартир, которым без агентств недвижимости было трудно найти клиентов на свои апартаменты. И в течение нескольких лет все больше владельцев дорогих квартир и коттеджей стали понимать, что риелтор работает для них, ищет им клиентов, а значит, они должны оплачивать его услуги.

Но подобное понимание касалось только дорогих квартир, которые простаивали в базе, а их владельцы теряли деньги за несколько месяцев. Именно в этот период на рынке аренды появились эксклюзивные договоры, по которым агентство брало на себя обязанности рекламировать и показывать апартаменты, а владелец – оплачивать комиссионные при сдаче квартиры.

До и после кризиса

Период, когда желающий снять квартиру даже не заикался о том, чтобы переложить оплату комиссионных риелтору на владельца недорогой недвижимости, длился до кризиса.

И это объяснимо. Столичные квартиры и комнаты экономкласса традиционно пользовались спросом. Он мог то оживляться, то ослабевать, но в общем был стабилен. В кризис ситуация изменилась: по полгода не сдавались даже ликвидные «однушки» в спальных районах. И владельцы недвижимости стали понимать, что лучше заплатить комиссионные тому, кто поможет сдать, чем ждать неизвестно чего. Ведь число арендаторов, которые сразу готовы сделать три платежа, резко сократилось (по этикету тот, кто снимает, должен быть готов заплатить арендодателю за первый месяц, вознаграждение агентству и обеспечительный платеж).

– На Западе всегда платит тот, кто получает деньги. Нормальный арендодатель потеряет 50%, но если он сдаст квартиру быстрее на две недели, то эти 50% сразу вернет – ведь это как раз половина суммы арендного платежа, – говорит зам. генерального директора АН DOKI Олег Серегин. – Попробуйте позвонить в любое агентство недвижимости под маской арендатора, а затем арендодателя. Если вы сдаете квартиру и она ликвидна, риелторы даже не заикнутся про комиссию. Но правильно ли это?

Так что за последние полтора-два года ответ на вопрос, кто должен платить комиссионные, стал не столь однозначен. Хотя у арендаторов и владельцев квартир появились еще варианты сэкономить на услугах агентств.

Скорее в Интернет!

С развитием крупных порталов по аренде недвижимости все больше людей, желающих сдать или снять, находят друг друга самостоятельно. Есть порталы платные для желающих сдать и бесплатные для посетителей, готовых арендовать.

– Сегодня участились обращения в агентство только за услугой оформления договора, – продолжает Юлия Владимирцева. – Все чаще люди находят друг друга самостоятельно, но хотят, чтобы их взаимоотношения были определены грамотным договором, в котором учитывались бы интересы обеих сторон. Услуга оформления договора, как правило, не дорогая. Оплачивают ее стороны по договоренности, в основном 50% платит арендатор, а 50% – владелец квартиры.

В доверительное управление

Направление доверительного управления столичные агентства стали развивать более десяти лет назад. Доверительное управление интересно и тем, кто хочет сдать, и тем, кто хочет снять.

Если компания берется доверительно управлять квартирой, то для собственника недвижимости это означает, что он гарантированно, на протяжении всего срока договора, будет получать некую фиксированную сумму. Как правило, она ниже, чем в среднем на рынке. Зато риски простоев управляющая квартирой компания берет на себя. Для тех, кто хочет арендовать, плюс один: «конкурсов красоты», «аукционов по повышению цены» на таких квартирах не устраивают, а интерес агентства заложен в арендную стоимость. Правда, чаще всего такие квартиры используют для сдачи посуточно.

Наталья Агафонова

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.