Московская жилищная газета

Уютный дом

Опубликовано на сайте: 09 июля 2010 г. 13:00
Публикация в газете: №25 (800) от 08 июля 2010 г.

Граница на замке

Граница на замке

Застрахован ли от «пересмотра границ» тот, кто до выяснения отношений успел встать на кадастровый учет? Директор геодезической фирмы «Миргео+» Арсений Кочаровский, которого мы попросили рассказать о нюансах заборных войн с точки зрения геодезии, уверен: собственность честного владельца защищена кадастровым планом. Правда, если во время межевания не было сделано грубых ошибок.

– Землевладельцев, жаждущих прихватить чужую землю, не останавливает даже наличие кадастрового плана, где указаны конкретные координаты. Чем это может грозить тому, кто не желает пересматривать свои границы?

– Ничем кроме нервотрепки. Ведь в межевых документах наличие забора прописано – он был ориентиром для геодезических работ. Но это вовсе не значит, что забор нельзя заменить, когда он обветшает или же у хозяина появится желание сделать его из другого материала. Понятно, что такую процедуру можно осуществлять только с согласия соседа, даже если тот не собирается материально участвовать в возведение новой ограды. Главное – убедиться, что она ставится по тем же точкам, что обозначены в кадастровом плане. И все территориальные претензии должны решаться в суде.

Часто, чтобы внести полную ясность, достаточно попросить геодезическую организацию сделать вынос точек на местности. Особенно это актуально, когда во время обмера участка обнаруживается, что при геодезии соседней земли из-за технической ошибки образовалась межполосица, то есть координаты не соответствуют фактически сложившимся границам. В таких случаях «опоздавшего» обычно пристыковывают к соседу согласно выписке из его кадастрового плана.

– А ведь ошибка может быть в любую сторону, если у одной из сторон был сговор с геодезистами, а другую не пригласили на подписание акта согласования?

– Да, бывает по-разному. Так, в случае подделки подписи суд может аннулировать такой кадастровый план. Если же вы, например, подмахнули акт согласования, не вникая в подробности (бывает так, что его просят подписать сразу после обмера), доказать злой умысел будет гораздо сложнее.

Хорошо, когда оба соседа признают сложившиеся фактические границы и совместно пытаются исправить положение, пойдя на дополнительные затраты и замену кадастровых планов. Но, если один из них не захочет этого делать, изменить что-либо будет довольно сложно.

Кстати, подобные ситуации возможны не только из-за геодезической ошибки. Владелец, продавая участок и не желая тратить время на подписание актов с соседями, может сознательно попросить обмерить границу не по существующему забору, а чуть сдвинув координаты в сторону, уменьшив тем самым свою площадь. Покупатель же увидит участок в границах забора и даже не заподозрит, что на самом деле приобретает не только 14,5 сотки вместо 15, но и возможные проблемы впридачу. Об этом он узнает лишь после того, как сосед закажет межевое дело. А если отношения не сложились – то и еще позднее, когда попросят передвинуть забор согласно существующим координатам.

– Но зачастую в пристыковке случайно возникшей межполосицы «захватчики» не виновны. Именно геодезисты настаивают на этом, уверяя, что такой участок не поставят на кадастр. К тому же, именно «захватчики поневоле», не желающие тратить время на суды и выяснение отношений с соседом, становятся заложниками ситуации. Они не могут пользоваться частью своей земли при изменении конфигурации их участка, ведь площадь не соответствует правоустанавливающим документам.

– Если появилась межполосица, вовсе не обязательно пристыковываться к границам соседа. У нас вся неразграниченная земля – госсобственность. Тут дело в подходе. Если геодезисты укажут в акте согласования соседа, то могут получить отказ, так как будет разночтение с данными кадастрового учета. Если напишут, что это – земли администрации (межполосица по сути и является свободной землей), то границу нужно будет согласовывать в администрации муниципального образования.

– Предположим, один участок уже стоит на кадастровом учете, но его граница по документам не совпадает с существующим забором. Сосед, начиная межевание, не набирает положенных 15 соток. Может ли он набрать недостающие метры за счет присоединения межполосицы?

– Вполне, причем границу не обязательно согласовывать. Можно же предположить, что сосед, оформляя свой участок, знал, что у вас не хватает земли, и намеренно попросил геодезистов отступить от вашего забора. В этом случае получается, что забор стоит на вашем земельном участке, а не по границе.

– А если сосед уже занял межполосицу своими строениями – гаражом, беседкой, сараем? Вряд ли он захочет добровольно отдавать территорию...

– Тогда можно попробовать решить дело через суд. Ведь сосед имеет право только на землю, находящуюся в кадастровых границах. То, что за ними – чужая собственность. Так что, поставив строение на межполосице (незнание собственных границ не освобождает от ответственности), он становится самовольным застройщиком. С другой стороны, он мог оформить эти строения в упрощенном порядке (по закону № 93-ФЗ от 30.06.2006 г.) и зарегистрировать на них свое право. А по земельному кодексу строения неразрывны с землей. Опять придется обращаться в суд и доказывать, что он возвел строения на вашей земле или же вы захватили землю под его строениями.

– Зная, что придется идти в суд, есть ли смысл заранее вызвать экспертов, чтобы те вынесли координаты на натуру, то есть забили вешки для обозначения законных границ?

– Суд в любом случае будет назначать собственную, независимую экспертизу. Но вынос в натуру имеет смысл хотя бы для того, чтобы самим убедиться в местонахождении границ.

При этом у вас на руках будет акт о выносе на натуру (составлять его лучше в присутствии соседа и председателя товарищества). Он же станет дополнительным основанием для обращения в суд.

– А можно ли самостоятельно проверить координаты, указанные в выписке из кадастрового плана? Например, популярным сегодня навигатором.

– Даже не думайте. Класс точности у этих приборов – плюс-минус пять-двадцать пять метров. Определить правильные точки может только специалист при помощи профессионального оборудования. К тому же координаты в GPS-навигаторе будут в географической, а координаты в кадастровой выписке – в местной системе координат. Получить ключ перехода у обыкновенного гражданина нет никакой возможности, так как эти сведения секретны. Так что без геодезистов не обойтись.

Елена Слуцкая | Обсудить статью

Другие статьи на тему: Уютный дом

  • Терминатор в вашем доме
    «Не прогуляться ли? Хоть подышим воздухом». И это говорят в загазованном городе! Но, увы, специалисты правы. В квартире, по их мнению, что ни изделие, то опасные выделения, угроза здоровью. Как же оздоровить домашнюю атмосферу?
  • С новым... ремонтом!
    Намечая задачи на будущий год в преддверии зимних праздников, многие подумывают затеять ремонт. Но прежде нужно определиться с фронтом работ, продумав все детали, найти специалистов и, разумеется, предотвратить все возможные неприятности.
  • Чтобы к вам пришла лишь осень
    Летние деньки остались в прошлом – значит, для многих настала пора проститься с любимой дачей до весны. Увы, помимо вступившей в свои права осени, в ваше отсутствие на участок могут нагрянуть воры или хулиганы. Как же грамотно подготовить дачу к долгому отсутствию хозяев и сберечь имущество?
  • Что нам стоит дом построить
    Лето – прекрасная пора для того, чтобы заняться строительством дачи или привести в порядок загородный дом. Насколько благоустроенной окажется «фазенда», зависит от того, какие специалисты будут заняты строительством, и грамотно ли оформит с ними деловые отношения хозяин дачи. Проверить нужно все – от каждой строчки в договоре до последнего вбитого гвоздя.
  • Откуда взялся на крыше петух?
    Эти забавные фигурки на крышах дач мы обычно воспринимаем как некий анахронизм, и все же флюгер – это весьма эффектное украшение, способное не только придать завершенный вид частному коттеджу, но еще и точный метеорологический прибор, который может оказаться полезен.