Путеводитель по родной квартире
Делая дорогую покупку, к примеру приобретая автомобиль, никому и в голову не придет «забыть» спросить на него документы. Даже к мелкой бытовой безделице прилагается техпаспорт, гарантийный талон и инструкция по эксплуатации. Зато недвижимость ценой в несколько миллионов рублей у нас принято приобретать «на глазок»: метраж, этаж, минуты до метро. Вот, пожалуй, и все рассматриваемые параметры. На самом деле их куда больше. Об этом рассказал Василий Жуков, генеральный директор ГУП города Москвы «Центр паспортизации помещений».
История вопроса
– Василий Викторович, рынок жилья у нас достаточно развит, поскольку формируется с начала приватизации. Однако у большинства людей квартира по-прежнему ассоциируется с «крышей над головой», но никак не с товаром…
– Тем не менее это тоже товар. И наравне с другими товарами, как того требует Федеральный закон «О защите прав потребителя», он должен сопровождаться техническими документами, описывающими в полном объеме его потребительские качества и правила безопасной эксплуатации. Таким документом, содержащим все необходимые сведения о квартире, и является ее технический паспорт. Причем в него включены не только сведения БТИ, к которым все привыкли.
Создание системы мониторинга за состоянием и качеством жилья, а также банка данных требует юридически значимой информации об объектах жилищного фонда в объеме, гораздо более широком, чем тот, что используется пока органами регистрации прав на недвижимое имущество и БТИ.
Было время, когда необходимость техпаспортов приходилось доказывать. Затем дискуссия о паспортизации жилищного фонда перешла в другую плоскость: как ее осуществлять, какой должна стать ее законодательная база.
– Как все начиналось?
– Активная подготовка к паспортизации жилых помещений в городе началась с 1995 года с выпуском распоряжения мэра столицы № 186-РМ «Об упорядочении работ по паспортизации жилищного фонда в Москве» и созданием при Департаменте муниципального жилья (теперь Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы) Координационного совета по решению этих проблем. Были определены этапы паспортизации, ее правовые аспекты, состав и объем работ по внедрению паспортов, форма и содержание паспорта квартиры в качестве информационного и технического документа. Последнее особенно важно, поскольку впервые не только в Москве, но и в России создан документ, отвечающий требованиям ст. 10 Закона «О защите прав потребителей».
В 2001-м в столице впервые был проведен эксперимент по паспортизации квартир в жилом доме серии П-44Т (Марьинский парк, мкр. 9, корп. 8).
В 2002–2003 годах ЗАО «Мосстроймеханизация-5» совместно с ГУП МНИИТЭП провели эксперимент на базе 12 жилых домов различных проектов. Эксперименты проводились и в дальнейшем.
Накопленный опыт позволил отработать методику паспортизации, уточнить состав и содержание паспортной информации, сроки проведения работ, расценки на них.
Важной вехой явилось законодательное закрепление основ паспортизации в законе столицы от 03.11.2004 № 66 «О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве», а также создание нашего центра, который занимается практической реализацией положений законодательных и нормативных актов, распорядительных документов в сфере технической паспортизации помещений.
– Сколько на сегодня «паспортизировано» квартир?
– Могу только сказать, что нашим предприятием с момента его создания изготовлено более 90 000 паспортов.
Про паспорт и перфоратор
– Что москвич может узнать о своем жилище из паспорта?
– Современная квартира – одно из самых дорогих и сложных инженерно-технических сооружений. Безопасность проживания во многом зависит от того, насколько хорошо хозяин знает ее оснащение. К примеру, случился пожар, потому что проводка не выдержала нагрузки от переизбытка электроприборов. Будь у владельца паспорт, он наверняка бы знал о том, что в домах массовой застройки разрешено одновременно включать электроприборы общей мощностью не более 11 или 14 кВт.
В паспорте даются и другие сведения. К примеру, о том, какие необходимые температуры должны быть в разных частях квартиры (в кухне, комнатах, ванной они разные), о допустимом уровне шума в помещении. Указаны места нахождения различного электрооборудования в доме (от чего зависит, например, выбор места детской кроватки – дабы защитить ребенка от воздействия нежелательных электромагнитных волн). Приведено расположение скрытых коммуникаций в бетонных стенах – чтобы не повредить их при сверлении перфоратором. И многое другое.
Покупая квартиру, гражданин должен иметь документ, подтверждающий, что он приобрел товар определенного качества. Информация о товаре в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских его свойствах, технических характеристиках, и в том числе сведения государственного технического учета, технические рекомендации по его безопасной эксплуатации.
– Что представляет собой технический паспорт на квартиру?
– Постановлением правительства Москвы установлены его единая форма и содержание. Паспорт состоит из трех разделов. Первый раздел – «Сведения адресного и технического учета», где отражены адресный и поэтажный план жилого помещения, экспликация, код здания и другие сведения, относящиеся к государственному техническому учету (данные БТИ).
Второй раздел – «Сведения о потребительских свойствах, технических характеристиках и условиях эксплуатации». Сюда включена общая информация о конструкциях и системах жилого дома, технических и вспомогательных помещениях общего пользования, технологическом оборудовании дома. Дана общая характеристика квартиры, электрических сетей, отопления, вентиляции, водопровода и канализации, связи и сигнализации. Показаны пути эвакуации при пожаре, приведены санитарно-гигиенические и экологические нормативы жилых помещений, основные правила эксплуатации квартиры.
В третьем разделе «Справочная информация» перечислены обязанности эксплуатирующих, строительных и ремонтно-строительных организаций, права, обязанности и ответственность жителей. Здесь же приводятся сведения о возможных неисправностях и рекомендуемые шаги по их устранению.
Важно, что в паспорта квартир, строящихся на коммерческой основе и передаваемых покупателю в варианте неполной готовности, включается раздел с описанием технических условий доведения квартир до полной готовности.
В целом структура и объем паспортной информации обеспечивают принцип необходимой достаточности, то есть минимум информации по визуально доступным элементам жилых помещений и максимум – по скрытым конструктивным элементам и элементам инженерно-технического назначения, неправильная эксплуатация которых может нанести вред здоровью или имуществу пользователя жилого помещения.
Шпаргалка на все случаи
– В чем заключается практическая ценность паспорта?
– Начнем с того, что полнота и точность данных о фактических параметрах и местах расположения коммуникаций дают гарантии безопасности москвичей в их собственных жилищах, в том числе – при производстве внутриквартирных работ. Этот документ необходим для решения вопросов, связанных с переустройством или перепланировкой жилья и содержит все необходимые сведения для обоснованного принятия решения по проекту или эскизу заявленных работ. Он понадобится и в случае, если надо решать вопрос о переводе жилого помещения в нежилое. Это также документальная основа для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Да и правильно будет, если его потребует страховая компания при страховании квартиры.
Поскольку паспорт содержит сведения о правах и обязанностях жильцов при эксплуатации квартиры и соответствующие нормативы, житель может предъявлять обоснованные требования к эксплуатирующей организации. Понятно, что это также положительно влияет на сохранность жилого помещения.
– Иметь паспорт, о котором идет речь, обязанность собственника?
– Что касается нового строительства, то собственники, наниматели и арендаторы квартир должны в обязательном порядке обеспечиваться техпаспортами квартир и хранить их. Законом установлено, что при строительстве, реконструкции и капремонте жилых домов работы по технической паспортизации квартир выполняются за счет средств инвесторов, заказчиков или застройщиков. Стоимость изготовления паспортов включается в сметную стоимость строительства.
В домах, которые строятся за счет города, изготовление паспортов финансируется на бюджетные деньги.
В домах сложившейся застройки изготовление и получение техпаспорта квартиры является делом добровольным (за исключением случаев, предусмотренных законом). Заказчиком при этом является собственник, наниматель или арендатор, он же и финансирует работу.
С целью уменьшить расходы допускается, что техпаспорт квартиры, по желанию заказчика, может быть изготовлен в объеме сведений БТИ.
Вместе с ключами
– Дом построен, люди заселяются, куда им обращаться за паспортами?
– Технические паспорта передаются их изготовителями заказчику, т. е. инвестору или застройщику. А те, в свою очередь, обязаны передать их вместе с техдокументацией на жилое здание управляющей организации, принявшей дом в управление. Управляющая организация должна принять от инвесторов, застройщиков техпаспорта квартир по акту, проверив их полное соответствие установленному стандарту. Управляющие организации выдают паспорта собственникам, нанимателям и арендаторам при вселении. При этом они должны вести журнал учета паспортов, принимать их на временное хранение от нанимателей и арендаторов государственного жилья при освобождении жилой площади до повторного заселения других нанимателей и арендаторов.
Управляющая организация или ТСЖ должны передать журнал учета и имеющиеся в наличии техпаспорта вновь выбранной управляющей организации в случае ее смены за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
– А как заказать этот документ жителям старых домов?
– Они могут обратиться в БТИ в службу «одного окна» по месту расположения дома, имея при себе документы, подтверждающие права на пользование квартирой. Стоимость услуги определяется органами БТИ по установленным расценкам.